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「欧洲平台」是什么原因造成了30多家房企破净?
2020-01-11 12:25:31  阅读:488  

「欧洲平台」是什么原因造成了30多家房企破净?

欧洲平台,文/小鹏王

wind数据显示,截至8月23日,a股破净股数达到245只,而地产板块更是破净的重灾区之一。

今日上午,笔者调查发现,a股破净股数达到265只,地产板块破净股数达到31只。相比于部分城市的房价,这些地产股价像闹着玩儿一样,无论是房价还是地产股价,它们总能给人们惊喜或惊吓。

现下的房地产市场,实属多事之秋。在一年前,破净的地产股仅有3只;一年后的今天,破净地产股就达到了31只。破净到底是好事还是坏事?大批上市房企破净,是否预示着房地产市场要凉?这件事对普罗大众又会造成什么影响?

1、

什么是破净股?

破净股是指股票的市场价格低于每股净资产价格,市净率小于1的股票。

更简单的讲,市价低于每股净资产的股票,就相当于售价低于成本的商品一样,是市场上无人问津的低价处理品。

在股市上,破净股意味着这只股票不被看好,而当一个行业中,大量股票沦为破净股的时候,就意味着这个行业可能不景气或受到了冲击。

是什么原因造成了30多家房企破净?

首先,与国家政策的态度密不可分。

今年上半年,全国各地房地产调控政策发布近200次,创历史新高。在“房住不炒”的号召下,除限购、限价、限贷、限售外,因城施策和分类调控特征明显,手段也更加多元。7月31日,中央政治局会议中提出“坚决遏制房价上涨”,表明了国家对房地产市场的态度,就是要整治市场乱象,严控房价上涨。

其次,房地产商没有存粮了。

在金融去杠杆,融资监管更加严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧。银行贷款受限明显,监管部门三令五申“严禁资金违规流入房地产市场”;债券融资方面,一是金融去杠杆加大发债成本,二是公司债,企业债融资受限;表外业务无序扩张时代终结,房地产业持续挤出虚增“泡沫”,表外业务将加速“回表”;政府卖地越来越贵,再加上限售限价政策,房地产商面临着巨大的资金压力,从上半年的土地拍卖情况就可以看出,房地产商拿地变得越来越谨慎。

最后,与房地产商的经营模式有关。

在房地产的黄金十年,房企一味的追求高周转、规模化,重资产、高负债的扩张模式越来越受到市场的担忧,频出的工程质量问题以及债券还款高峰期的到来,都在很大程度上影响了投资者的信心。

还有很多房企用回购股票和大股东增持的方式来维护市值,据记者不完全统计,福星股份、冠城大通、三湘印象、天地源、滨江集团等企业今年出现增持举动,但从这些企业的股价变化看,收效甚微。

在诸多利空因素的大环境下,房地产市场的未来是否不被看好?

2、

房地产市场真的进入“寒冬期”了吗?

笔者对房地产市场抱以乐观的态度,甚至认为这是房地产市场格局发生转变的时间点,必然会遭遇的阵痛。

从房企的角度讲,最新统计的“破净”房企名单显示,中小规模且区域性更强的房企占了绝大多数。一方面,中小规模的房企市场估值低,抗风险能力弱,政策稍微吹吹风,下面就是暴风雨;另一方面,中小房企的项目少,所以资本市场对他们的信心会大打折扣。

从需求的角度讲,我国的城市化进程还不到60%,经过2015年一轮去库存后,仍需要大量的住宅。在万科2018半年报中提到,北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市中,新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)的去化周期为 7.8 个月,这意味着这些城市需要增加供地,增建住宅,未来或出现住宅的紧缺。

因此,房地产并没有进入寒冬,只是在政府的调控下变得更加规范,在去伪存真下,龙头房企依然会蒸蒸日上(从各大房企半年报中就能看出),而中小规模的房企将面临被收购并购的命运。

3、

是投资房子还是投资房地产股?

一般而言,市净率越低的股票,其投资价值越高。

肯定会有朋友心生一计,地产股破净,趁这个机会把买房子的钱都用来投资地产股,等地产股变牛股,将大赚一笔。

笔者的建议是,请慎重考虑。

如果投资房产,那么房子所在的区位、周围的商圈、房子的学位和地铁等等,都是看得见摸得着的,都是实实在在的东西;而股票呢?好像都是虚的,还存在信用问题。

当然,不排除有部分地产股具有巨大的增值潜力,如果你是风险偏好者,可以尝试投资,否则,投资房产仍是更稳健的手段。

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